Đằng sau các biện pháp giải cứu thị trường bất động sản của ĐCSTQ

Triệu Bân
•
Thứ Năm, 06/06/2024

Để ngăn chặn thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm tiếp tục suy giảm, chính quyền Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ) gần đây đã tung ra 3 cái gọi là “chiêu lớn”, bao gồm quỹ 300 tỷ nhân dân tệ (~ 41,5 tỷ USD) để mua nhà tồn kho. Các phương tiện truyền thông đã ca ngợi đây là một chính sách có lực độ “cấp sử thi”. Tuy nhiên, các nhà phân tích thị trường cho rằng cần ít nhất 5000 tỷ nhân dân tệ (~ 691 tỷ USD) mới đủ, trong khi nguồn lực tài chính hiện tại của chính quyền đang bị nghi ngờ; đồng thời, đằng sau việc đưa ra các chính sách này là các chỉ số chính của nền kinh tế Trung Quốc đang suy giảm trên diện rộng.

bat dong san trung quoc — Cuộc khủng hoảng nợ của các nhà phát triển BĐS khiến những tòa nhà dang dở có mặt khắp nơi. (Ảnh: Getty Images)

“3 chiêu lớn” bị đặt dấu hỏi

Vào ngày diễn ra hội nghị video về hoạt động bất động sản của Quốc vụ viện Đảng Cộng sản Trung Quốc hôm 17/5, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc và các cơ quan quản lý tài chính đã liên tiếp đưa ra “3 biện pháp lớn” để hợp tác với cái mà Phó Thủ tướng Trung Quốc Hà Lập Phong gọi là “cuộc chiến xử lý nguy cơ nhà ở thương mại dở dang” tại hội nghị.

Đầu tiên là giảm tỷ lệ trả trước khi mua nhà. Tỷ lệ trả trước cho ngôi nhà đầu tiên được điều chỉnh không dưới 15%; tỷ lệ trả trước tối thiểu cho khoản vay thương mại mua nhà thứ hai được điều chỉnh không dưới 25%. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử nhà ở thương mại tại Trung Quốc trong hơn 40 năm, ngay cả trong hai biện pháp kích thích lớn vào năm 2008 và 2016, tỷ lệ trả trước cho ngôi nhà đầu tiên vẫn ở mức 20%.

Về việc hạ tỷ lệ trả trước khi mua nhà xuống 15%, phản hồi của thị trường cho rằng chính sách này chỉ giúp người mua nhà dễ dàng “lên đường” (dễ mua) nhưng lại trá hình làm tăng số tiền phải trả hàng tháng và tổng khoản vay thế chấp của người mua nhà, đây là một “cái bẫy” cần được xem xét toàn diện với lãi suất vay mua nhà.

Thứ hai là giảm lãi suất vay mua nhà. Điều này bao gồm việc giảm lãi suất đối với các khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở, và loại bỏ mức giới hạn lãi suất sàn vay mua nhà thương mại.

Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã đưa ra thông báo cho biết, bắt đầu từ ngày 18/5/2024, lãi suất cho vay quỹ dự phòng nhà ở cá nhân sẽ giảm 0,25 điểm phần trăm. Lãi suất cho vay quỹ dự phòng nhà ở cá nhân lần đầu từ dưới 5 năm và trên 5 năm sẽ được điều chỉnh về mức 2,35% và 2,85%, trong khi lãi suất cho vay quỹ dự phòng đối với ngôi nhà thứ hai được điều chỉnh lần lượt không dưới 2,775% và 3,325%.

Về mức sàn của lãi suất vay mua nhà thương mại, chính quyền ĐCSTQ thường đặt ra lãi suất chuẩn thị trường (LPR) cho các khoản vay thế chấp và nó dao động nhẹ trên cơ sở này. Hiện nay, lãi suất chuẩn này đã bị hủy bỏ, các ngân hàng có thể tự do xác định lãi suất vay mua nhà dựa trên sự cạnh tranh trên thị trường.

Các phương tiện truyền thông chính thức của ĐCSTQ tuyên bố rằng sau khi chính sách này được thực thi, lãi suất vay mua nhà ở hầu hết các thành phố có thể giảm từ 0,3 đến 0,4 điểm phần trăm. Với khoản vay 1 triệu nhân dân tệ, thời hạn 30 năm và hoàn trả gốc và lãi bằng nhau, tổng chi phí lãi vay có thể giảm hơn 70.000 nhân dân tệ.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là trước khi ĐCSTQ đưa ra các chính sách liên quan, các thành phố ở nhiều nơi đã bãi bỏ giới hạn thấp hơn về lãi suất vay mua nhà do áp lực của lượng tồn kho nhà ở khổng lồ, và giờ họ mới chính thức công bố “tính hợp pháp”. Dữ liệu cho thấy tính đến cuối tháng Ba, trong số 343 thành phố (cấp tỉnh trở lên) trên cả nước, 75 thành phố đã hạ giới hạn dưới của lãi suất cho vay mua nhà lần đầu và 64 thành phố đã hủy bỏ giới hạn dưới. Ngoại trừ một số thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, giới hạn mức sàn lãi suất vay mua nhà ở hầu hết các thành phố đã giảm xuống mức thống nhất trên toàn quốc.

Những người tham gia thị trường cho rằng lần này cơ quan chức năng chính thức công bố hủy bỏ giới hạn dưới lãi suất cho vay mua nhà ở những thành phố trước đây đã hạ hoặc bãi bỏ mức sàn lãi suất cho vay mua nhà, không còn nhiều dư địa để giảm thêm. Đối với các thành phố hạng nhất và các thành phố khác có thị trường BĐS mạnh mẽ chưa thực hiện điều chỉnh trước đó, vẫn còn phải xem có bao nhiêu thành phố sẽ làm theo.

Thứ ba là chính quyền ĐCSTQ công bố ý định trực tiếp mua lại nguồn cung nhà ở. Ông Hà Lập Phong cho biết tại các thành phố có lượng nhà ở thương mại tồn kho lớn, chính phủ có thể mua một số nhà ở thương mại với giá hợp lý để sử dụng làm nhà ở giá rẻ. Sau đó, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc thông báo có kế hoạch thiết lập chương trình tái cấp vốn cho nhà ở giá rẻ với quy mô 300 tỷ nhân dân tệ, lãi suất 1,75%, kỳ hạn 1 năm và có thể gia hạn 4 lần.

Bà Đào Linh (Tao Ling), Phó thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, cho biết ngân hàng trung ương sẽ phát hành các khoản cho vay lại dựa trên 60% tiền gốc cho vay, dự kiến sẽ thúc đẩy khoản vay của ngân hàng lên tới 500 tỷ nhân dân tệ (khoảng 69,1 tỷ USD).

Nguồn vốn cần thiết của chính quyền đang thiếu trầm trọng

Ngành BĐS Trung Quốc đã vỡ nợ trong hơn 2 năm, và nhiều chính sách khác nhau do chính quyền đưa ra đều thất bại. Tuyên bố của ông Hà Lập Phong rằng “chính phủ có thể xét tình hình cụ thể để mua một số căn nhà thương mại với giá cả hợp lý làm nhà ở giá rẻ” đã trở thành trọng tâm cốt lõi của đợt cứu thị trường lần này.

Tuy nhiên, dữ liệu thực tế về thị trường BĐS và phân tích của các chuyên gia cho thấy chính quyền muốn cứu thị trường BĐS nhưng phải đối mặt với thực tế thiếu vốn trầm trọng. Những chính sách được gọi là “cấp sử thi” được truyền thông ca tụng chỉ là “thùng rỗng kêu to”.

Theo dữ liệu từ Viện nghiên cứu BĐS E-House (Shanghai E-House Real Estate Research Institute), vào tháng 3/2024, lượng tồn kho nhà ở thương mại xây dựng mới tại 100 thành phố trên cả nước là khoảng 499,16 triệu mét vuông. Theo phân loại cấp thành phố cấp 1, cấp 2, cấp 3 và 4, thì diện tích tồn kho lần lượt là 35,86 triệu mét vuông, 241,63 triệu mét vuông và 221,67 mét vuông.

Thông thường, phải mất một khoảng thời gian nhất định từ khi hoàn thành đến khi bán nhà ở thương mại, gọi là “chu kỳ đẩy hàng đi” (bán hàng). Tuy nhiên, do các nguyên nhân như điều kiện kinh tế và các thành phố hạng nhất, hạng hai, v.v, nên có những khác biệt nhất định trong “chu kỳ đẩy hàng”. Dữ liệu cho thấy “chu kỳ đẩy hàng đi” của nhà ở thương mại mới ở các thành phố cấp 1, cấp 2, cấp 3 và 4 trong số 100 thành phố trong tháng Ba lần lượt là: 19,2 tháng, 21,6 tháng và 33,1 tháng; còn trước thời điểm dịch bệnh tháng 12/2019, chu kỳ này lần lượt là 12,2 tháng, 8,9 tháng và 10,2 tháng.

Nhà phân tích Tống Tuyết Đào (Song Xuetao) tại Công ty chứng khoán Thiên Phụng (Tianfeng Securities), tin rằng mục đích của việc chính quyền trực tiếp mua lại lượng tồn kho nhà ở lần này là nhằm thúc đẩy và ổn định thị trường BĐS hiện tại, đồng thời thu ngắn “chu kỳ đẩy hàng đi” trong vòng 18 tháng. Theo tính toán của Công ty Thiên Phụng, cần có khoảng 7000 tỷ nhân dân tệ (~ 967,5 tỷ USD) để đạt được mục tiêu này.

Ngoài ra, Thiên Phụng ước tính có 20 triệu đến 30 triệu ngôi nhà chưa hoàn thiện ở Trung Quốc và Chính phủ phải chi ít nhất 440 tỷ USD để xây xong những ngôi nhà này; Ngân hàng Barclays của Vương quốc Anh ước tính rằng lượng nhà ở tồn kho của Trung Quốc đạt tới mức 28.000 tỷ nhân dân tệ (~ 3.900 tỷ USD); ông Arthur Budaghyan, chiến lược gia trưởng về thị trường mới nổi tại BCA Research, một tổ chức nghiên cứu của Canada, cho biết cần phải bơm ít nhất 5.000 tỷ nhân dân tệ (~ 691 tỷ USD) vào thị trường nhà đất đang gặp khó khăn của Trung Quốc thì mới có tác động có ý nghĩa đến nền kinh tế trên phạm vi rộng.

Hiện tại, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc mới chỉ đưa ra kế hoạch cho vay lại 300 tỷ nhân dân tệ, được coi muối bỏ bể. Ông Mike Sun, một nhà tư vấn đầu tư ở Bắc Mỹ, nói với tờ Epoch Times rằng 3 biện pháp lớn do Bắc Kinh đưa ra, được cho là mạnh mẽ nhất trong lịch sử, nhưng thực tế có tác dụng hạn chế trong việc thúc đẩy thị trường BĐS, Chính phủ đang nợ rất nhiều, đã không còn tiền để đưa ra, muốn đẩy hàng tồn đi thì cũng chỉ là thùng rỗng kêu to. Ngoài ra, vấn đề quan trọng nhất là người dân bình thường có nhu cầu về nhà ở nhìn chung thiếu niềm tin vào nền kinh tế tương lai và mức độ sẵn sàng mua nhà của họ đã giảm đáng kể.

Hơn 100 tòa nhà và tháp cao 597 mét chưa hoàn thiện ở Thiên Tân, Trung Quốc

Các chỉ số kinh tế chính của Trung Quốc giảm mạnh

Điều đáng chú ý là bối cảnh chung của chính sách giải cứu thị trường BĐS lần này của chính quyền ĐCSTQ là các dữ liệu kinh tế lớn đều sụt giảm trong tháng Tư, và thị trường BĐS tiếp tục rơi vào tình trạng giảm nghiêm trọng “cả về số lượng và giá cả”.

Dữ liệu chính thức cho thấy quy mô tài chính xã hội của Trung Quốc đã giảm gần 200 tỷ nhân dân tệ (~ 27,7 tỷ USD) trong tháng Tư, mức giảm đầu tiên sau hơn 2 thập kỷ. Điều này có nghĩa là nhu cầu vay vốn và các nguồn vốn khác của các công ty đã giảm, cho thấy nền kinh tế có thể bước vào xu hướng thu hẹp. Tài chính xã hội (Aggregate Financing to the Real Economy) đề cập đến tổng số vốn mà nền kinh tế thực thu được từ hệ thống tài chính trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là một chỉ số quan trọng phản ánh trực tiếp sự thịnh vượng của nền kinh tế.

Ngoài ra, số dư của một loại tiền tệ hẹp khác (M1), phản ánh tiền mặt trong lưu thông và tiền gửi không kỳ hạn của doanh nghiệp, đã giảm 1,4% so với cùng kỳ trong tháng Tư, cho thấy hoạt động kinh doanh chậm chạp.

Dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia ĐCSTQ công bố ngày 17/5 cho thấy, từ tháng Một đến tháng Tư, đầu tư phát triển BĐS toàn quốc đạt xấp xỉ 3.100 tỷ nhân dân tệ (~ 428,6 tỷ USD), giảm 9,8% so với cùng kỳ năm ngoái; diện tích xây dựng BĐS là gần 6,875 tỷ mét vuông, giảm 10,8% so với cùng kỳ năm ngoái; diện tích bán các tòa nhà thương mại xây dựng mới là 292,520 triệu mét vuông, giảm 20,2% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó, khu vực bán nhà ở giảm 23,8%; doanh số bán tòa nhà thương mại xây dựng mới là 2.806,7 tỷ nhân dân tệ (~ 387,1 tỷ USD), giảm 28,3%, trong đó doanh số bán nhà ở giảm 31,1%.

Vào tháng Tư, trong số 70 thành phố lớn và trung bình, số lượng giá bán nhà thương mại mới được xây dựng chỉ tăng ở 6 thành phố so với tháng trước, giảm 5 thành phố so với tháng trước; 64 thành phố còn lại đều giảm so với tháng trước, chiếm khoảng 91% các thành phố trong số liệu thống kê.

Nhà phân tích cấp cao Quan Vinh Tuyết (Guan Rongxue) tại Trung tâm nghiên cứu dữ liệu Zhuge (Zhuge Data Research Center), cho biết áp lực giảm giá nhà mới gia tăng hơn trong tháng Tư. Giá tổng thể giảm so với tháng trước đó ở 70 thành phố cho thấy xu hướng giảm đang mở rộng, trong khi số lượng các thành phố có mức giá tăng đang giảm đáng kể, đạt mức thấp kỷ lục. Nhìn chung, giá thị trường hiện tại tiếp tục trầm lắng và tình trạng chạm đáy dường như vẫn chưa dừng lại.

Từ khóa bất động sản Dòng sự kiện Bất động sản Trung Quốc